Субъекты рынка недвижимости » Русская недвижимость - частные бесплатные объявления. Продажа, покупка недвижимости в России.

Русская Недвижимость

(499) 704-13-12
[sape]

Субъекты рынка недвижимости

21-11-2010, 10:49
Регион: Статьи
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота.
Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это во-первых , покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости — собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие.
Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки.
Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.
Самый простой путь, когда фирма сама реализует покупателю недвижимость. Если строительная фирма привлекает посредническое агентство для реализации, то покупателю приходится покупать недвижимость по цене, увеличенной на стоимость услуг агентства, т. е. примерно на 8% и выше.
Сегодня ситуация на рынке меняется. Агентства по недвижимости продают недвижимость, а их услуги оплачивает не покупатель, а строительная фирма. Как утверждают специалисты, строительные фирмы получают ряд выгод: быстрее идет реализация недвижимости, тем самым ускоряется оборот денежных средств, появляется возможность быстро начать новое строительство. Агентство помогает застройщику определить оптимальную продажную цену. Например, профессиональная консультация может повысить цену реализуемой недвижимости на 5-10%, чем это предполагалось первоначально.
Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации. Рассмотрим деятельность некоторых из них.
Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.
Брокеры-агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.
Совершенно новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно с появлением самого рынка недвижимости — это риэлтерская фирма.
Первые риэлтерские фирмы появились в 1991 г. после принятия закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (1991 г.). За короткий период времени риэлтерская фирма прошла путь от простого посредника до ведущего профессионального участника рынка недвижимости, предлагающего целый комплекс услуг на данном рынке.
Но информации экспертного совета по лицензированию риэлтерской деятельности в Санкт-Петербурге в конце октября 1997 г. функционировало более 300 риэлтерских фирм. Основная задача профессионального риэлтера максимизировать прибыль от проводимой операции.
Функции риэлтерских фирм с момента их возникновения до текущего момента существенно изменились. Например, по Санкт-Петербургу в 1991-1993 гг. риэлтерские компании осуществляли в основном посредничество, брокерские операции на рынке недвижимости. В 1994 г. основными были операции по расселению лиц, проживающих в коммунальных квартирах. С 1995 г. начинают развиваться услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости и рассрочке покупки недвижимости. С 1996 г. они начинают принимать долевое участие в строительстве жилья, обменов с доплатой.
Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основным источником доходов риэлторской фирмы является получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам и покупателям недвижимости. Поэтому, чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем больше клиентов стремится работать с такой риэлторской фирмой.
Действующие риэлтерские фирмы дифференцируются по численности занятых сотрудников (большие, средние, малые), по сферам деятельности (многопрофильные, малопрофильные).
К большим риэлтерским фирмам в Санкт-Петербурге относятся фирмы с численностью сотрудников более 150 чел. Например, «Адвекс», «Бекар» и др.
Создавались большие фирмы в основном в начале 90-х годов. Большие прибыли начала их деятельности позволили им расширить спектр деятельности на рынке недвижимости, стать многопрофильными (купля-продажа, расселение, аренда, участие в долевом строительстве и др.). Большое количество сфер деятельности является залогом стабильности в деятельности риэлтерских фирм, так как при изменении ситуации они переключаются на другую деятельность, происходит перелив ресурсов (финансовых, кадровых) из одной сферы в другую. Много профильность фирм позволяет экспериментировать в новых направлениях деятельности, а также получать значительные доходы за счет больших объемов работ.
Ряд фирм даже зарегистрированы как финансово-промышленные группы (ФПГ), а именно: в Москве ФПГ «ЖИЛИЩЕ», состоящее из 11-ти предприятий, численностью 18600 чел.; цель группы — строительство жилья и производство продукции производственно-технологического назначения, а также в Санкт-Петербурге ФПГ «РОССТРО», в которую входят 28 предприятий, в том числе СКД-банк в г. Самаре, численность группы 5219 чел., цель — реализация программ развития жилищного и иного строительства.
Средние риэлтерские фирмы — это фирмы с количеством сотрудников от 30 до 150 чел. (например, «Итака», «Динас» и др.). Среди средних фирм есть и многопрофильные, и специализированные, узко профильные. Достоинством средних фирм является высокий профессионализм ограниченного штата специалистов, оперативность и профессионализм в управлении фирмой.
Малые фирмы — фирмы с численностью сотрудников до 30 чел. Это, как правило, новые фирмы, процесс становления которых еще не закончился.
Узко профильные фирмы специализируются исключительно на одной какой-либо услуге, например, на аренде жилья или на проведении финансовых операций. Они, как правило, укомплектованы специалистами, пришедшими на работу из преуспевающих фирм.
Как показывает практика, для рынка жилой недвижимости характерно преобладание малых фирм, здесь работают также индивидуальные брокеры и консультанты.
Крупные риэлтерские компании являются преобладающими на рынке коммерческой недвижимости, в сфере эксплуатации жилья.
Никакая сделка на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости недвижимости. Процедура оценки предшествует принятию решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.
В странах с рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости.
В России учетом и определением стоимости недвижимости занимались бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка БТИ не соответствует рыночным ценам, так как не учитывает уровень инфляции.
Потребность в профессиональной оценке необходима при залоге недвижимости, для получения кредита, при инвестировании, страховании и самое главное — при продаже недвижимости. Оценка нужна по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу, по заказу потенциального покупателя во многих случаях перед заключением сделки, для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах.
Институт оценки недвижимости в нашей стране развивается по следующим направлениям: государственные структуры, общественные организации оценщиков, частные фирмы.
Государственная служба оценки недвижимости осуществляет учет и контроль за операциями с недвижимостью. Существуют три общественных организации оценщиков: Российское общество оценщиков, Институт независимых оценщиков, Лига независимых экспертов.
Российское общество оценщиков — профессиональная общественная организация, находящаяся на само обеспечении, некоммерческая структура. Она объединяет специалистов в области оценки недвижимости и бизнеса, инвестиционных проектов, промышленной и интеллектуальной собственности. Ее деятельность регламентируют Декларация общества оценщиков, Стандарты профессиональной практики, Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков.
Основные задачи Российского общества оценщиков — поддержка своих членов по вопросам оценки в методическом и информационном направлении с целью обеспечения высокого качества предоставляемых ими услуг и постоянное повышение квалификации. Общество имеет свои отделения в регионах России, является членом Российской гильдии риэлтеров, а также членом ряда международных организаций таких, как Европейская группа по оценке основных фондов. Тихоокеанский конгресс оценщиков и консультантов имеет контакты с профессиональными организациями оценщиков в США, Великобритании, Японии и др.
Институт независимых оценщиков пользуется поддержкой Российской гильдии риэлтеров и Мирового банка, принимает в свои члены только лиц, окончивших семинар по оценке недвижимости Института экономического развития Мирового банка, регулярно организует обучение своих членов, снабжает их методической литературой.
Лига независимых экспертов принимает в свои ряды юридических и физических лиц, здесь существует коллективная ответственность за результаты оценки, имеется страхование риска профессиональной деятельности и страхование оцененного имущества по договорам с Ингосстрахом и др. Лига взаимодействует с Российским бюро технической инвентаризации, обеспечивая себе тем самым дополнительные возможности при оказании услуг, связанных с получением кредита под залог недвижимости, проводит семинары по обучению оценщиков, трудоустраивает слушателей своих семинаров в подразделениях организации или в своих региональных отделениях.
Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет. Оценки при кредитовании под залог недвижимости, страховании, переоценке основных фондов, разделе имущества, внесении его в уставный фонд становятся основными в деятельности оценщиков. Многие крупные финансовые и инвестиционные структуры, банки без независимой оценки вообще не работают.
Наибольший опыт по оценке недвижимости пока приходится на рынок жилья. Появилась оценка арендных прав. На земельном рынке оценка в основном проводится по участкам для индивидуального жилищного строительства и садоводства. Практика оценки земель сельскохозяйственного назначения имеет пока опыт в южных регионах России, где земля дефицитна и дает доход. Наиболее сложным видом оценки является оценка бизнеса, в частности, оценка бизнеса вновь создаваемого предприятия и оценка стоимости действующего предприятия. Оценка коммерческой недвижимости является разновидностью оценки бизнеса и становится весьма актуальной по мере расширения рынка недвижимости.
Развитие рынка оценочных услуг будет совершенствоваться по мере совершенствования законодательной базы и углубления рыночных отношений в области недвижимости.
В условиях господства рыночных отношений в области недвижимости возникает и возрастает роль профессионального предпринимателя-застройщика, которого называют девелопером.
Девелопер — это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию получила название девелопмент. За рубежом в сфере деятельности девелоперов находится освоение земельных участков под застройку, строительство (реконструкция, реставрация) объектов.
Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта. Содержание деятельности девелопера следующее: выбор экономически эффективного проекта; получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти; определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата; поиск и привлечение инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой; передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию; продажа отстроенного, реконструированного объекта, возврат финансовых ресурсов .
Девелопер является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед инвесторами за расходование их средств, перед банками за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, перед подрядчиками за финансирование, перед потребителями за своевременность и качество сдаваемой недвижимости. Девелопер должен учитывать структуру собственных и заемных средств при решении вопроса о привлечении инвестиций, заключении договора, определения форм финансирования и возврата вложенных средств.
Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости, — банки.
Чтобы заработать на рынке недвижимости, банки используют многие пути: вложение денег в те или иные девелоперские проекты, кредитование под залог недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.
Агентство недвижимости «Адвекс» стало первым на рынке недвижимости Санкт-Петербурга страховать титул — право собственности на недвижимость.
Менеджеры по управлению недвижимостью осуществляют эффективное использование объекта недвижимости при его эксплуатации.
Средства массовой информации реализуют рекламные акции по купле-продаже и другим операциям с различными видами недвижимости (например, еженедельная информационная газета «Недвижимость и строительство Санкт-Петербурга», «Бюллетень недвижимости ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга» и др.).

Похожие объявления:

Страхования недвижимости
Для управляющего страхование — это способ поддержания стоимости вверенного ему недвижимого имущества.Для покрытия предусмотренного снижения стоимости управляющий может создавать в рамках долгосрочного планирования резервные и амортизационные фонды, страхо ... Читать

Понятие рынка недвижимости
С момента принятия законодательных документов о приватизации жилья и предприятий (1991 г.), легализовавших рыночные отношения в сфере недвижимости, начал бурно формироваться российский рынок недвижимости.Рынок недвижимости представляет собой совокупность ... Читать

От каких факторов зависит рост спроса на недвижимость?
На повышение и понижение цен, а также на поведение самого рынка недвижимости влияет значительное количество факторов. К ним относится изменение инфраструктуры города, поправки в законодательство, строительство дорого федерального значения и т.д. Также, с ... Читать

Техническая экспертиза недвижимости
Техническая экспертиза недвижимости.Обследование сооружений и зданий является сферой деятельности специалиста, имеющего соответствующую лицензию. Целью технической экспертизы является определение фактического состояния объекта недвижимости и его физическо ... Читать

Причины разногласий между управляющими компаниями и жильцами.
Управляющие компании за шесть лет своего существования на отечественном рынке успели наделать много шума в сфере ЖКХ. С начала текущего года количество всех судебных разбирательств между собственниками жилья и управляющими компаниями увеличилось на пятнад ... Читать